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[金融理财]

任志强:中央经济工作会议指明房地产政策走向

任志强          录入于 December 21, 2010 at 08:08:52:
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网上有许多粉丝对中央经济工作会议没有明确的提出征收房产税表示疑惑,也对明年的房地产政策走向表示疑惑,但我却认为中央经济工作会议正确的指明了未来的方向。

央视“对手”的节目最后主持人让每位嘉宾用一句话表达自己对政策的建议,我说的是“市场归市场、保障归保障”。其实这句话早就喊了许多年了,但却仍被整个社会所质疑。历史的政策也混淆了这两者之间的关系,并试图让市场替代政府的责任,于是才造成了政策的扭曲和民众消费预期的扭曲,让市场不是市场、保障不是保障。形成了政策导向不清的过度承诺,也造成了市场中的不和谐现象。

终于这次中央经济工作会议给出了明确的方向。

1998年市场化改革之后,缺少的是同步建立住房保障体系,也就是缺少政府责任的承担,将一切住房的解决都推给了市场,并让市场承担低价、普通、两限、经济房等责任。希望让市场能替代政府责任实现居者有其屋的财产权利。但实际这是个几乎在全世界任何国家都不可能实现的目标,但多年的政策导向与宣传误导了市场与民众,让民众错误的认为政府不再承担住房保障的责任;并且错误的认为在政府行政调控市场的政策压力之下可以轻松的满足拥有产权或住房的梦。但结果在每一次调控之后的失望中,这个梦不但没有实现反而距离越来越远了。正因为这个不可能实现的让每个人不分收入水平的家庭都能拥有住房资产的梦,让几乎所有的家庭都涌入到市场之中形成了严重的供求关系失衡而导致了价格的非理性上涨。于是社会的对比之中,一方面市场化提供了大量的商品房解决了一大批有支付能力的家庭的住房问题,改善了部分家庭的住房环境,也给城市化进程加速提供了条件;但另一方面则拉开了住房之间的差距,让应被保障的低收入群体产生了巨大的感觉上的落差,他们并未从市场化的进程中分享市场化的结果和收益,反而因无力分享财产性收益中的增值让收入差别也在拉大。尤其是节节升高的土地收益,虽然在城市公共事业投入中做出了巨大的贡献,但却在保障性住房的建设中除了瘸腿的环节,加大了对市场与社会分配不公的强烈不满情绪。

未来市场化的进程可以让富有的家庭可以自由的选择消费的方式,并通过高价的土地收益形成城市建设的资金和保障性住房的建设资金,在房价和土地价格中替代税收分配中的二次转移,同步解决低收入家庭的住房保障问题。但政府责任的缺失并没有形成这种二次转移致富的良性循环,于是房价、地价就成了众矢之的,成了影响市场正常发展的障碍,也影响着中国的经济发展。

十多年前,当我们反对用市场化的方式解决低收入家庭的住房问题,要求建立住房保障制度时,多数民众并不理解,他们甚至认为开发商十恶不赦只给富人盖房子,却不知道缴纳了土地出让金的房子一定是商品而不是保障。低收入家庭的住房不应是商品而应是保障。

十多年前,当我们反对居者有其屋,而强调应该是居者有其所时,也有大量的民众表示反对,他们甚至认为高收入家庭可以拥有的住房财富,低收入家庭也应可以同时拥有。却不知道,拥有居住权利不等于拥有财富权利,保障人权是政府的责任,但财富的拥有则要靠个人或家庭的努力。

终于国家在2007年开始提出了保障住房体系的建立,但应保障的人群不清、保障的方式不清,因此仍在带有财产权性质的经济适用住房与不带财产权利的廉租房上有争议,同时对夹心层的住房并未提出解决的方案。2007年七部委出台了公租房的规定,以及财税部门对公租房的优惠政策,将租赁性住房这个并不具有财产权利的产品推向了社会……

中央经济工作会议明确的指出“要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任”,这是党的文件中第一次这样的明确提出保障住房是政府的责任,而非市场的责任。

“调动社会各方面力量”并不改变政府是责任主体的地位,但鼓励和允许各方积极的参与帮助政府加速保障房的建设,包括开发商在商品房建设中的配建、代建保障性住房,包括社会基金参加公租房建设等。

公共租赁住房这个新产品终于第一次进入了党的会议文件。任何国家都在住房体系建设中包括租赁性住房这个重要组成部分,但中国在拉动经济增长为主的指导思想下,租被卖代替了。在传统的拥有住房资产的观念下,租被认为是一种耻辱,拥有住房财富替代了居住权利。因此租赁性住房的市场一直不被重视,并被政策所抑制,于是让住房升级的发展阶梯出现了断裂,在不鼓励居民自行拥有多套住房用于市场出租的政策挤压下,政府又不能正面的提供租赁性住房,就变成了非买不可的市场扭曲、以及民众情绪中的抱怨。终于从迷茫中找到了解决的方向和重在保障居住权利的曙光。

缓解群众在居住方面遇到的困难”,非常明确的提出政府的责任在保障而非升级。改善与升级不再是人权问题,也不可能一步到位并一劳永逸的解决。只能是在经济的增长与发展中,由政府给以保障性的缓解,由个人与家庭的努力在提高收入水平中逐步的解决改善与提高。许多人在用香港、新加坡这种城市型的地区与国家的情况对比中国,认为中国政府在住房保障上的缺位,却不知道一个城市型的地区或国家与一个人口众多的城市化高速发展阶段的国家是没有可比性的。如果计算上中国农村政府无偿提供的宅基地,也许中国仍然是住房福利排在世界第一的国家。而许多人同样也不知道香港的 50平方米以下的小房子所占的比重是全世界最高的,更与中国的现状无法相比,而香港申请公屋则最少要有七年以上的工作条件才有权利提出申请。但中国政府已经在考虑刚参加工作的夹心层的住房问题了。过高的住房面积并非人权保障的范围,而“缓解”则表示这是个长期的矛盾,不可能在短时间内解决,更不可过高的期待于政府能为所有人提供财产权利的“保障”,只能适度的解决过渡性的居住权利。“缓解”困难并非最终改善,保障只是提供一张安全网,但绝不要梦想拥有一张弹簧床。

最重要的还是必须坚持市场与保障的两条腿走路,而绝不可能放弃市场或消灭市场。这既不符合中国的国情,也不符合中国的发展现状。因此文件中特别强调要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。本来这就是两个体系,一个是收缴了高额土地出让金的体系;一个是非出让土地中的事。但长期的政策都将这两个事混在一起,都当成是政治、都当成是民生,结果既没解决好保障一事,反而拖累了市场的发展,过多的在市场的竞争机制中增加了许多行政的、非经济规律的因素,因此也让民众在观念上产生了错误的认识。

终于“保障的归保障、市场的归市场”了,明确这是两个不同的体系、明确要分别建立这两个体系,则会从根本上纠正社会中的错误观念。也同时明确了两者各自的责任,政府应做好强化责任的事并给市场以充分竞争的条件。用市场化经济发展中的收益转换成对弱势群体的保障,弥补市场经济竞争之不足,促进市场化进程,才能最终让中国成为被世界各国认可的市场经济体制。

中央经济工作会议所发出的明确信号正在于要充分的发挥发地产市场经济的作用,发挥商品房提高生活质量、改善居住需求的作用。同时强化政府责任,建立于完善保障性住房的体系,让弱势群体的居住权利得到保障。

中央经济工作会议指出了一条正确的方向,澄清了许多过去错误的观念,有利于稳定市场的预期,同时有利于促进市场与经济的发展,当然就一定会有更多的资金用于社会的保障和住房的保障。

▊任志强,北京市华远地产股份有限公司董事长,华远集团总裁,同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。



金融理财, Amy Zhao, Chief Editor in Finance, 832-704-3254

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