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[金融理财]

民资众筹到底是未来主流还是擦边球?

cheng-xiaowei          于 July 06, 2015 at 22:41:32:

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地产

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时下最火热的概念之一,无疑就是房地产众筹了。最NB的众筹就是号称“稳赚1号”的万达商业地产众筹。今天上午10:00在线首次众筹开始,10分钟募集资金3000万,50分钟突破1个亿,1个小时完成当天互联网部分的募集额度。

不管稳赚不稳赚,众筹这个传统“集资建房”的变体,已经被穿上互联网+的外衣,成为当下地产界备受关注的新热点。

6月8日,万达宣布将与快钱联手打造万达互联网金融业务,双方将共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产,募集资金将直接投向各地的万达广场建设,投资人获得这些广场的收益权,享受商铺租金和物业增值双重回报。

万达董事长王健林更是宣称,如果稳赚1号众筹模式成功,万达可以抛弃传统的外部投资机构。

与此同时,股权众筹的政策之门也在松动。2014年《私募股权众筹融资管理办法》发布,监管层对股权众筹开始接受,甚至在一些业务的关键点上释放了暧昧的信号。6月7日,中国人民银行金融研究所所长姚余栋公开表示,股权众筹将成为中国资本市场的新五板。

地产大佬们也按捺不住了。前些日子在上海滩成立的中国房地产众筹联盟大佬云集。由平安集团董事长兼CEO马明哲吹响“集结号”,,郁亮、张玉良、杨国强、冯仑、任志强、潘石屹等纷纷响应,见证了房地产拥抱互联网金融的重要时刻。

年轻的冲动

这是一个超出人们想象的庞大市场,根据世界银行的预测,到2025年,中国的众筹投资有望达到460亿-500亿美元。其中,70%-80%的融资额将是股权众筹融资。

尽管如此,众筹,特别是房地产众筹在世界范围内还可以说是非常年轻。在2012年12月8日,美国网站Fundrise才率先将众筹的概念植入房地产,这个网站的创始人米勒兄弟曾试图寻找银行融资,帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发,但被拒绝。后来这对兄弟决定直接从人民群众手里筹资投资房地产,每人只需100美元就可以参与到项目,投资者也可以获得他们所投资房地产的部分所有权,以此获得销售收入或租金收益。

在地产低迷的大背景下,平安好房的设想得到了房企的积极响应。平安好房CEO庄诺介绍,众筹可以通过降低融资成本、减少营销环节而降低房价,让普通购房者收益,但是众筹最本质的东西,是能让开发商实现轻资产——在拿完地之后,就可以通过众筹提前锁定资金和客户。不仅如此,地产商的风险也可以提前释放,“但也许客户最后要承担房子卖不出去的风险”,众筹能带来一个产业链的变化。

据悉,该项目的首块“试验田”是平安好房与碧桂园集团联合发布的国内首个房地产“开发”众筹项目——位于上海嘉定的“碧桂园-平安众筹建房”。具体流程是,开发商以“一平方米”作为众筹单位,投资者则以“微开发商”的身份购买任意份额,参与融资,达到最低资金目标后,房地产商将用该笔资金进行楼盘建设。当楼盘完成后,投资者就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。此后,投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有该套住房,或是委托开发商卖房后转成收益权。

总体而言,目前我国房地产众筹仍处于起步阶段,模式也相对简单,主要有三种:1、投资理财产品型;2、营销推广型;3、合作建房型。

第一种,投资理财产品型的关键是找好项目,其中的典型代表如团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。

今年以来,国内的楼市疲态初现,很多消费者跑到海外去炒房,某公司的海外众筹的项目正好满足了这一需求。举例来说,用户最低众筹额为100美元,每名用户最多可认购10份,即1000美元。一旦众筹项目成立并运营,参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益。在项目持有2到3年后,通过出售房产获取增值收益。

与此同时,许多房地产销售公司也已经开始在国内发起房产众筹项目,与万科、绿地、世茂等开发商进行房产众筹合作。海外众筹项目的“房租”收益率跟余额宝差不多,相比国内的类似项目的收益还是比较低的,如果项目选得不好,最后卖的价格不高,投资者会觉得亏大了。

第二种模式为营销推广型,但能否持久是个问题。其中的典型代表为搜房的天下贷、京东的凑份子钱。

第三种模式为合作建房型:前景大但难度也大,典型代表为众筹网的乐居众筹。

投资理财型的房地产众筹让普通消费者可以享受投资收益盛宴,营销型房地产众筹让开发商能更大力度地让利给购房者,但这里面始终还有许多中间环节成本。

商业地产众筹=类REITs?

万达开始的公关稿突出的是房产众筹的概念,而在此后的宣传中又称该产品类Reits 。

相关报道称,该产品实际上与尚未获批的REITs(房地产信托投资基金)类似,只不过用众筹的名义来发售,实质上则是运用创新的互联网金融方式,以突破传统商业地产模式获得融资。

万达表示,"稳赚1号"每份众筹金额为1000元人民币,认筹起点为1份,最高认筹1000份。万达方面表示,上述项目收益来源包括净物业收入分配和物业增值收益,预期年化收益达12%以上。

万达方面透露,"稳赚1号"标的为万达商业地产2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目(万达有权根据筹集情况予以调整基础资产)。

此外,其退出方式有两种,项目上市到期或持有至7年到期。具体来看,以项目上市到期方式退出,即自第三个收益派发日之后,发起人可视市场情况选择促成将自有租赁物业通过REITs或其他方式上市,发起人亦可选择促成向第三方出售相应权益或自有租赁物业,但出售对价较实际众筹资金的增值应不低于实际众筹资金的年化6%(例如在第4个收益派发日之后出售的,则出售对价应不低于实际众筹资金的124%)。

至于以持有至7年方式退出,即万达商业地产或其指定的第三方于第7个收益派发日之前以不低于实际众筹资金1.5倍的价格收购自有租赁物业或相应权益;发起人将使用上述转让所得资金回购投资人持有的众筹标的份额。

商业地产向轻资产转型,都想从普通投资者手里筹钱,打出微开发商的概念,但要吸引普通投资者,首先要解决高收益与短持有的矛盾。有业内分析认为:资金投向的万达广场所有权还是万达本身,并没有出售。未来物业租金收益难以保证,收益大跌时如何保障投资人收益是个问题。如果持有时间太长,对很多人来说没有吸引力,要说高收益,怎么也高不过目前的股市。股市来钱多快啊,何必把钱投向走下坡路的开发商呢?

看起来很美

“房地产众筹不是一个全新的事物,”一份美国商业房地产发展协会的报告指出。“大量的玩家已经进入这个领域了。尽管每家平台都有自己的细分市场,商业策略和最低投资额限制,但他们都是专注于投资者的(对投资者的净资产和年收入有要求)。对于投资者来说,众筹的优势和劣势是什么?优劣势实质上都和风险有关,特别是投资者想要在线上收获多少,这个问题至关重要。”

根据美国商业房地产发展协会的报告,房地产开发商和投资者都能通过众筹获得可观的财务回报,并且双方都能分散风险。它的优势有如下四点:投资者有少量资金就可进入房地产市场;投资者能和房地产开发商直接接触并且在整个过程中拥有话语权;投资者可以选择想要投资的房地产项目;投资者可以接触到大量的房地产项目,选择的空间极大。

当然,房地产众筹存在的问题也不容忽视:众筹投资者与房地产投资者拥有相同的问题。如果市场不景气,他们将会损失投资。投资违约的风险(来自于房地产开发商)对于众筹来说更高。缺乏流动性,二级市场的缺席制约了投资者的交易途径。

创新就要压线

对中国股权众筹行业来说,法律红线依然是最大障碍。中国的《公司法》规定,股份有限公司的发起人应该在200人以下。2014年,中国证券业协会针对互联网众筹平台发布了《私募股权众筹融资管理办法》,确定平台、融资者和投资者的资质,但是关于投资者的限制依然不变——融资企业的股东人数累计不得超过200人。

正是由于人数的限制,大规模的股权众筹无法实现。根据《证券法》规定,发行证券的对象超过200人时,就属于公开发行证券,必须经国务院证券监管机构或国务院授权的部门核准。

根据零壹财经的统计数据,截至2014年年底,中国共有128家众筹平台,其中股权众筹平台32家,2014年的股权众筹的融资规模仅仅在10亿元左右。清科集团旗下的私募通统计,2014年国内最典型的13家众筹平台共融资9088次,募集总金额13.81亿元。

平安也面临着这个问题,如果严格按照法律,碧桂园众筹项目的申请人不能超过200人,要知道,碧桂园拿下的这块地面积为6.3万平米,至少可以容纳600户住宅。

红灯虽然亮着,但平安好房在设法闯黄灯。“股权投资不能超过200个人。那我就把一个楼盘做成199份,或者400套房子分成两个项目做。”庄诺告诉界面新闻记者。

同样界限模糊的还有平安和大华合伙成立的“平安大华基金”。这个基金也将参与进来,为联盟成立50亿的房地产基金。由于投资者众多,发起人不可能一一接受所有投资者的咨询和调查,此时,房地产基金可以作为独立第三方对项目做尽职调查。基金还能在众筹目标没有完成时“托底”,将来房地产众筹联盟的项目都可以申请基金的投资。

庄诺还有另外的深意,基金的牌照可以省去很多监管的麻烦。“人家来查我,我说我有大华基金。”他向界面新闻记者否认了基金的作用是资金池。但这仍然是擦边球,从行业自律的角度讲,股权众筹平台不应当设资金池或者提供担保,总而言之,不应当碰钱。

这不是平安好房第一次试图触碰政策红线。之前好房贷(针对购房者首付的贷款)就曾被质疑使用险资和银行资金,还因此引来央行等监管部门的质询。

庄诺告诉界面新闻记者,“创新就是突破,就是要压线,就是在合规和违规之间找一个平衡点,这考验我们的智慧。我们要做很多的政策评估、风险评估,坦率地讲,有时候需要冒一点险。”他的底线则是“黄灯偶尔刹不住车可以闯,但红灯要停的”。

怎么设计众筹项目?怎么选用众筹平台?(众筹的项目设计、实操)
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