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[名律師]

商業租賃契約中的陷阱(1)

歐陽婉貞律師          录入于 September 28, 2010 at 23:17:47:
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壹、公共設施的維修費:

在商業租賃契約中常常在所繳租金中,房客除了要負責繳交一般固定的租金之外,還要分擔公共設施的維修費。所謂公共設施就是大家(包括承租人、或承租人的客人)共同使用的設施。而公共設施的維修費則是房東為了維修這些公共設施所花費的錢,由所有承租的房客來分擔。英文簡稱為CAM-Common Area Maintenance在收取這些公共設施的維修費經常會引起糾紛,而引起糾紛的原因可能有幾方面:

一、房東過度擴大公共設施的範圍。

一般公共設施的範圍有走廊、電梯、樓梯、大廳、公共廁所、外面的走道、停車場、屋頂、建築物外面的油漆、公共電器設備等…。費用的項目包括水電費、清潔費、裝修費、油漆費等…這一類費用。常見的糾紛案例是房東除了一般應有的公共設施費用外,又外加不屬於公共設施的範圍費用。如:每年房東應繳納的地裞、房東責任險的保險費、行政費用(房東管理人的費用、薪資、請管理公司的費用)這些費用本應當由房東自行負責繳交,卻要求房客按公共設施維修費ㄧ定的比例來承擔。房東已收了房客租金,這些都不是房客應承擔繳交的公共設施費用。

二、房東將重大的建設費用(英文稱之為Capital Improvements)交由承租人(房客)承擔。如:房東的停車廠有重大的修建,這項費用牽涉很廣,承租人(房客)需留意。

三、房東將保全費用(保全費、保全人員薪資)交由承租人(房客)承擔。

四、房東聘請律師(律師費)、會計師(會計師費)交由承租人(房客)承擔。

五、房東將地價稅的抗議費用交由承租人(房客)承擔。

針對以上的情況,承租人(房客)可以採取幾項措施:
一、承租人(房客)可以按本身足夠的談判籌碼,要求房東將這些不屬公共設施的範圍刪除。

二、承租人(房客)可以使用查帳權(audit)要求查看房東實際繳交的帳單、稅單及要求解釋說明是如何計算公共設施的費用。

三、承租人(房客)可以要求查看或了解前三年公共設施費用(CAM)的計算方式或查看附近類似租賃的地方公共設施費用(CAM)的收費情況。好清楚房東是否有不合理的超收情況。

五、承租人(房客)可以在簽訂契約裡,要求每年公共設施(CAM)增加的費用限制在一定比例範圍,若超出最高額度時,可以要求減低,爭取該有的權利,要求房東作適當的處理。

六、在租賃契約中明白列出公共設施費用(CAM)是指哪些具體項目。

以避免到時由於房東、房客雙方在看法認定上的落差而引起不必要的糾紛。

七、承租人(房客)可以要求房東在契約中清楚說明,在租賃契約期間,若有重大修造工程的計劃,可能的花費及進行日期,讓雙方都能清楚了解。由於重大修造工程頗耗費資財,可讓房東長期享有利益,而承租人(房客)只承租一段期間(也許3~5年)卻要來承擔這些修造費用是不合理的。所以,承租人(房客)租賃期間儘可能避免承擔重大修造工程的費用;若不能避免重大修造工程,可以在雙方簽約前,弄清楚重大修造工程所必需的花費及明確的進行日期,期能在租金上或其他利益上爭取合理的權利。

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