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[房地产专家]

次级房贷与次级保险

文/张一程          于 July 01, 2008 at 05:06:43:
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这一年来美国的次级房屋贷款出了大问题,搞得满天神佛,有些贷款公司和投资公司倒闭或濒于倒闭,有超级大银行亦亏损累累,其股票大跌,甚至要将旗下的附属机构砍掉出售,其财务状况评分给评估机构降低。有很多人因为供不起沉重的房屋贷款而房子给贷款者收回拍卖,陷入困境,成了“无产阶级”,十分凄惨。

甚么是次级房屋贷款?为甚么会出大问题?我们首先来看看甚么是正常的房屋贷款。假如你看中一幢房子,买价五十万元,你想放进20%的头款十万元,并向银行或贷款公司申请借其余的四十万元。贷方接着调查那幢房子的市场价值﹑你的财务状况以及其它相关的数据,包括你的收入﹑开支﹑储蓄﹑投资﹑欠债和信用记录等等,按照一定的程序﹑公式和标准审查后若觉得满意,就会同意借那四十万元给你,以一定的利息算出你每月应连本带利要供多少钱和多少年。长期以来,这种贷款模式运行不错,对相关行业和整个社会基本没有甚么大问题。当然,个别的借款者在后来可能会碰到麻烦,例如丢掉了工作或生病,付不起供款,银行或贷款公司将房子没收拍卖,收回所借出而仍未还的贷款。若拍卖所得高于贷款未还数,借贷者或还可拿回一些钱。如果幸运,房子很抢手,房价涨得很厉害,借款者虽供不起每月的贷款,但可以很容易地将房子高价卖出去,还清贷款,虽然要找地方住,但手上还拿着一笔原来付出的头款加上赚了的差价。

然而在过去十年八年,贷款业出现了很多古古怪怪的事情。举些例子。本来以你的经济状况或信用记录来算,你是没资格借那四十万元的,但银行或贷款公司还是愿意借给你,祇收高一点的利息;又例如,你想买的那幢房子根本不值五十万元,但贷者为了做成这笔贷款生意可以赚手续费和利息,放松标准就让这笔贷款申请通过,有些甚至示意﹑强迫房价评估人或与之串通,将房价估高以便申请合乎要求而能顺利通过;又如若果将利息固定在15年期或30年期的贷款来算的话,你每个月的供款会很重,你可能供得很吃力,但先给你几年很低的利息,让你可以从容地应付每月的供款,但过了几年后利息可以再调整;甚至还可以让你暂时祇供利息而不必还一部份本金,月供数额就更低了。所谓调整,表面上是中性的字眼,利息到时可能会调低也可以调高。但现实中,贷者怎会变成吃素的老虎而将利息调低?!这些不符合正规房屋贷款方式处理的房屋贷款就是次级户屋贷款或问题贷款。

过去十年八年房价普遍不断大幅上涨的形势给次级房屋贷款提供一极佳的环境。一幢值得三十万元的房子转眼之间可卖三十五万元,再一转手又可卖四十万。这种涨风,不但给贷款者有机会多借些钱出去,赚多些手续费和利息,也给他们不顾三七廿一乱放款的绝佳凭仗。而借款者看到房价不断大幅上升,加上贷款者的游说鼓励,也就大胆地换更大更贵的房子和借更多的钱,心想有必要时可以随时将房子卖掉仍可以赚钱。有些人甚至借重款买房子,作为投资出租,想来是稳赚的,不断地收了租金后将来售出还可赚大幅的升值。亦有人并没有买更大更贵的房子,祇是把现住的房子再次押给银行,借出更多的钱拿来作甚么或者花掉。甚至有所谓理财专家,也鼓励客户押房子尽量借款出来作股票或其它投资,可以两边赚钱而借款利息又可以减税云云。总之,三亿美国人,有两亿用新买或现住的房屋抵押大量借钱,好像借了不必还那样;剩下那一亿则在忙着放款,生意做不完,手续费如“猪笼入水”滚滚来。那时我也想不通,为甚么个个都那么富有,买大房子比我买大白菜还容易。

次级房屋贷款的情况和问题,在人寿保险业中也有几乎雷同的情况,祇不过保险业中的 “次贷” 目前仍处于隐忧 阶段,仍未爆发出来。我们来看看保险业中的 “次贷” 隐忧。

有些保险公司为了眼前能拿多些生意回来,以很低的保险费或很宽松的标准审查核保人寿保险的申请。低收保费和宽松核保实质上是同一件事,祇是不同角度的表现而矣。举例子来说明一下。按照正常的核保程序和标准,100个同年龄﹑同姓别和要买同保额的人申请寿险,有5个身体非常好,保险公司祇收保费每月﹩50;有20个人身体很好,保费是﹩60;有20个身体不差,保费是﹩70;有20个身体普通,保费﹩80;有20个身体还可以但有不良的习惯,保费﹩90;有5个身体有毛病,保费﹩100;有5个身体问题很多,保费﹩110;剩下有5个人因身体问题严重或其它不良因素而被拒绝投保,再多钱也不接受。但是有些公司就可能用很多理论由或借口低收保费广揽客户,结果那100申请者中有10个保费祇要﹩30;20个祇需﹩40;20个祇需要﹩50;20个祇需要﹩60;10个祇需﹩70;10个祇需﹩80;8个祇需﹩90;祇有剩下2个被拒保。换句话说,这些保险公司用很低的保险费承保,甚至连高风险的人也用低价接受投保,为它们本身埋下重磅的定时炸弹。

次级贷款放出去后,短时间内是不会有问题的,但随着时间的推移,各种问题逐渐浮现。有人工作丢掉了,原来的高薪断掉了,前几年高高兴兴买的大房子现在付不起来了;有人将本来已供得七七八八的房子再次押下去,再贷了一笔钱出来做甚么神奇投资,但现在不灵了,以眼前的经济状况和收入,很难应付去供这幢给掏空净资产的房子;有人几年前以很低的利息借钱买到大房子,但这低利息祇是三几年期,转眼之间到期将面临利息跳高(不是调高),无力应付新的月供数目;有人前几年将自己原来住得好好的三十万元的房子卖掉而换了一幢五十万元的房子,心中盘算着这房子很快会升值到一百万元,结果现在发觉供下去很吃力,折价求售也没人问津;有人前几年买多一两栋房子,作为投资,但随着房价大幅下跌,作为投资的房子租出去或卖出去都得不到好价钱,供款很难持续下去;也有人在前几年放下正常的工作,用有限的资金去做房地产投资,当年很容易借了很多钱去买旧房子或建新房子,结果现在可能全军覆灭,原来的工作没有了,房子没有了,甚么都没有了。。。。。。

与次级房贷一样,以低价或宽松核保抓到很多生意的保险公司,在短时间内是绝对不会有问题的,因为不管怎样,在短期内绝对不会有很多投保人死掉的。但是随着时间的推移,十多二十年后,将如何?天晓得!当投保人年纪大了,死亡率大幅上升,保险公司要对急剧增加的赔偿的时候,有充份资金去应付吗? 前 面我提到保险业 的“次贷” 与这次 的次级 房屋贷款危机几乎相同,其实有一点是绝然 相反 的。次级房屋贷款对贷款者来说,借款者中途不供款虽然会引起大损失,但将收回的房子低价拍卖或等房价回升才卖出去,还多少可以取回一些价值。但人寿保险呢?那些用“次贷”作风行事的保险公司最怕投保人一直按时付保费,赖着不走,结果十多二十年以后有大批投保人的家属排队领赔偿金,那时候保险公司因为长期少收保费而储备不够,去哪里找大量资金作赔偿?要知道,这些“次贷”作风的保险公司,几乎都是小公司或大公司属下的子公司。在初期赔偿率不高的时候,子公司有钱赚,有利润可以上缴给母公司;但在后期,子公司赔得不清不楚得时候,母公司可以将子公司砍掉,见死不救而没有责任。这种情况,过去已出现过几次。这样子的公司,为了求生,有甚么办法?有!想办法将客户赶走就可以不必赔那么多!大多数人做生意,希望通过好好对待和服务客户来发展生意和赚钱;但“次贷”作风的保险公司,却要将客户赶走来赚钱或求生存。天下无奇不有,真是百岁不死都有新东西学。祇是很多投保人到保险公司出问题时才学到这一点,交了昂贵的学费学到非常宝贵但已太晚的东西。

退一步来说,若果届时保险公司没有出现财务问题,投保者的低保费期限已届之时,投保人将发现保费大幅跳高,就像以很低初期利息借到钱的人那样,他们的保险将难以维持下去,那时将骑虎难下。要保留保险,沉重的保费很难应付;放弃保险,但自己年纪大了身体差了,要放弃保险?开玩笑,舍得放弃吗? 当年仍年轻体壮时,放下豪言说自己老 了不再需要保险。现在老了,身体有问题了,才悟到原来保险哪么宝贵。

很多人当年申请贷款买房子或作其它甚么事,是有几种因素促成的。其一是贪,以为用 “很便宜” 的代价(低利 息)就可以 借到很 多钱,买房子或做 甚么投资,“一定 可以赚很多钱” ;其二是燥, 人人都买大 房子,为甚么 自己不买?! 其三是愚,以为房价会无止境地 大幅增升,绝 不可 错过机会;其四是傲,自以为甚么都懂,凡事往而无 不利;其五是昏,不事先想一想,整个计划打算是否合理和实际可靠。其实这些情况, “古 已有之,” 祇是在最近 的次贷 事情上 “于今尤烈” 而矣。 七﹑八年前,当股市 一直在 上扬的时候,不就是有不少人盲目跳进股市而稍后 给套牢或给泡汤洗个精光了吗?

同样,有不少人在处理人寿保险的时候也有类似的心态。有人贪便宜,要买最便宜或最能赚钱的人寿保险,可靠不可靠甭管它;有人买保险要跟风,亲戚朋友或同事买了一种最便宜的保险或很神奇的保险,就是要买那一种,它是否适合自己或是否实际可靠不必问;有人买投资性的人寿保险(浮动寿险,VUL, VARIABLE UNIVERSAL LIFE), 因为认为 股票最后总会赚大钱的,不参加就是傻瓜;有人自以为自己甚么都懂,懂英文,懂投资,懂保险,懂这懂那,甚么保险的专业知识和服务都不需要,万事自己可以搞定,不容别人置喙唠叨;有人买保险以买东西的心态来买,不当作一个计划一个专业服务来处理,不考虑所办的保险是否合理﹑实际﹑可靠和能达到所期待的效果。

保险业的 “次贷” 危机仍未爆 发。会不会爆发? 天 晓得。但我们晓得,一旦爆发, 有些 保险公司和财务公 司将陷入严重的财务困难或危机,有很多人的人寿保险将陷入困境,难以为继,不少保单将失效或理赔不顺。

最近美国政府颁发了一些措施,帮助一些受到次级房屋贷 款危机受影响的借款人,比如叫贷款者 暂缓提高利息。 但是这些措施祇对很少数的借钱人提供一些暂缓压力的帮助,并不能解开他们到底还是欠了那么多的债而且始终要还债的枷锁,并不是将债减低或一笔勾销。对于广大的借款而没能力偿还的人来说,这些措施帮不了忙或来得太迟了。政府也说得很清楚,对那些不自量力﹑不负责任的借款人,他们的问题祇能自己解决,自作自受。

贪便宜或想容易发财而买人寿保险的人要小心啰,不要有侥幸心理,指望在保险业的 “次贷” 危机爆发后政府 会出 钱来打救你们。一来,经过80年代的银行乱放款的风 暴和其它类似的风波后,美国人民普遍不赞成政府拿纳税人的钱去救不负责任的人;二来伊拉克战争的消耗,工作机会的流失,外贸逆差的增大,战后婴儿潮进入领取养老金的老人群,医疗保健系统的开销,等等头痛难题,美国政府哪里有钱来解决保险业的 “次贷” 危机?! 何况, 保险业的 “次 贷 ”危机如果真的爆发出来,其严重度比当 今次级 房屋贷款 危机更深更致命。当房屋贷款出了问 题,还可以 通过减低利息加升的幅度来缓和一下,而且本来以为值得五十万元买下的房子,现在虽然祇卖得三十万元,但好歹也可收回三十万元;但如果那幢房子藏着很多 白蚁而你当时不 知道,到后来白蚁将房子蛀空了,你知道时已太晚了,没法修理,这幢房子祇能塌下来,不但卖不到三十万元,你还要花一大笔钱去善后! 便宜的人寿保险也就像给白蚁 侵蛀的 房子一样,外表看来很漂亮,但其结构却藏有巨大隐忧。次级贷款业贪而且风险管理出 格,害人害己,业者自身亏损 累累 甚至倒闭,还连累借款者丢了大钱又失去安乐窝。 保 险业的“次贷”作风保险公司,亦贪而且风险管理出格,投保者当心到头来给连累丢了钱又失去保障。

做人做事,次级的得次级的结果。买保险,买次级的保险得次级的保障。不信,走着瞧。(本图文内容和观点与任何保险公司和出版机构无关,文责作者自负。张一程 800-828-9671 312-808-1020 )



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