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[房地产专家]

李雄:投资银行查封屋,准备好了吗?

世界名人网综合报道          录入于 January 26, 2010 at 03:29:14:
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德州地产( Century 21 Southwest )负责人李雄

世界名人网讯 德州地产( Century 21 Southwest )负责人李雄,在地产界拥有超过25年资深经验,其带领的团队囊括商业、住宅、银行查封屋及Short Sale买卖,外加投资及管理等项目。2006年于Century 21的七千家分行中10万名地产经纪人里脱颖而出获得全球杰出奖。曾任休斯顿华人地产协会创会会长、休斯顿亚裔地产协会创会会长及即将任命为全美亚裔地产协会2011年总会长。

年底银行查封屋增加

2009 年最后一季银行查封屋(Foreclosure) 数量将增加。因为银行回收的屋子太多,在卖压的情况下,需要出清存货。专业人士认为银行查封屋的大量出清将持续到明年,这对买家和投资人来讲是个好消息。市场上的银行查封屋数字将比上一季多,但不会高达外州的数量,因为休斯顿在经济发展情况上毕竟比其他城市好。

一般来讲,银行查封屋价格大约是市价的70%-80%。如果买了银行查封屋,准备当房东,就要分析经济面的收益问题、研究房客市场需求、人口密集度、日后转卖行情。以休斯顿来讲,李雄推荐购买人口集中的地区,千万不能只看价钱。Katy、糖城这种中高档区比较容易找到出租住户。因为地区稳定,银行查封屋较少,所以价格居高不下。偶有查封屋,一上市就很抢手。

高价vs中低价银行查封屋

市场上有种情况,高价银行查封屋比较少买主,但便宜的却很抢手。最主要的原因是金融风暴后,银行贷款不容易,如果只是单纯的自住屋买卖,贷款比较容易通过。但对投资买卖来讲,银行对于贷款金额和成交买卖栋数都有多方限制,所以投资人要准备大量的现金购买,造成一个实际问题。

虽然买下高价屋比较稳定,对未来的发展空间相对也较大,但是投入大量资金,并不是每个人都能办到的。所以一般投资者偏重中低价位的银行查封屋,数量也可以增多,像在糖城和米市,一有银行查封屋上市,就会有许多谘询电话。李雄手上一个在米市的银行查封屋,原价8万8,现价5万3,一上市立即成交。

市场上的一个高级Custom Home 查封屋,原价48万,现价31万。在休斯顿,31万的房子其实是不错的,尤其那是一栋豪宅,可以自用或等到将来升值。如果仅用于投资立即转卖,短期间不见得能得到很好的回报。

另外一个对比的例子,一栋28万,类似公寓有4个Unit连接的4拼屋(4-plex),去年遭到艾克飓风严重破坏,客户相继搬走,原屋主因无法负担贷款和维修费而遭查封。由李雄代理以2万8超低价卖给一位投资者,等于用一毛钱买一块钱的东西。买主花了7、8万进行整修,自住一间,其余出租。周围也有3、4 栋类似情况,新买主逐渐改善环境,马上回到十多万的价值。

俗话说,天下没有白吃的午餐。一般银行查封屋的屋况都是有瑕疵的,想要投资银行查封屋,买到低价的房子,投资者要花很多心力和资金,将房子重新整理好。一般来讲,在买卖租赁查封屋要寻求地产专家的协助,在房屋维修方面也要具备相当的知识。从找个好房子、出价、过户、维修、出租、管理、日后卖掉才能获利,不可能即买即赚。

投资重点在管理

商业房地产也有一些银行推出的查封物业,像公寓、小商场、店面等,需要更进一步的知识来操作买卖,和更多管理方面的经验,不能等买了物业才开始学习,每一步都得去琢磨,不是那么简单,错误的管理会耗尽大部份时间和金钱。

手上握有资金的投资者,现在可能是一个良机,以前有钱都买不到的物业,现在可能出现在市场上。当然这类物业多少都有些问题,不然就是状况很差或经营不善,必须花很大精力全面改观,所以要准备足够的资金投入前置作业中。如想把出租率提高,在管理方面一定要有专业人士或自己的专长去进行改善,增加物业的价值,才能达到赚钱的目标。管理是投资重点,人才是非常关键的要素。

如果物业不够大,又找个专业管理人士,反而增加营运成本。如有条件自己管理为好,不能完全仰靠专业人士。

洗牌时代 谨慎投资

现今经济处于转型时代,就像上一波发生在80年代后期的地产风暴,造就了美国有史以来最多的百万富翁。现在就是一个洗牌的时代,富人的资产可能缩水,没钱的人有机会转而致富,就是在这种时代产生的。如果将财产托付给错误的投资项目或基金买卖,可能一夕之间财产蒸发。雷曼兄弟( Lehman Brothers Holdings Inc )的倒闭,让很多人失去毕生的积蓄。冰岛也是因为投资不利,让整个国家破产的例子。

据统计数字显示,美国德州地区的几个城市在地产方面的表现都不错,所以吸引大量外州的投资者来寻找机会,与本地投资人有竞争性,其眼光和看法与当地投资人大不相同。外州投资人下手很快,也比较容易开出更高的Offer,造成德州的房地产市价维持不下。现又有最新消息指出,联邦政府欲延长$8,000首次购屋优惠计划,甚至放宽条例以带动房地产市场。

许多人预测商业房地产的海啸即将来到,但为什么还未发生?有人认为现在是金融风暴第三波,可能会有更多的巨浪在后。关键要看政府的政策以及经济数据的显示,来分析整体经济有无恶化。在这期间,投资人一定要小心谨慎,不能冲动。现在油价往上冲破每桶$70,对休斯顿是一个利多消息,但对全国来讲不见得是好事。

银行的Short Sale ( 短卖 )

失业率往上涨反映在房子被银行的回收拍卖。查封使银行成为最大的输家,因为在手上的查封地产只能低价卖出,所以银行也在致力降低回收屋的数量。

银行如何防止查封屋的增加,那就要采用Short Sale ( 短卖 ),其实就是一个Pre-Foreclosure Sale。当此房的市价已低于贷款金额,屋主因种种因素无法支付贷款,卖掉房子也无法还清( Cover ) 银行的贷款金额。此时银行和屋主必须共同承担一些损失把这房子卖出去。但是条件比较繁琐,银行要核实你是否真的无法支付贷款,还是认为房价减值,支付这种贷款不划算,想丢回给银行,果然如此则不能批准Short Sale。

李雄提醒,一定要找地产专业人士来服务,才能完成Short Sale手续,并非每位经纪人都懂得如何处理。Short Sale比较容易出现在高价位的房子,也许是高薪或双薪家庭的工作出现了变化,面临房贷的问题。李雄建议,有问题一定要面对和解决,加上现在银行和政府相关部门都很乐意帮助屋主解决这类问题。不要因为碍于面子,等到最后把屋子抛售,信用也没了。Short Sale 是一个没有办法中的办法,但条件是屋主不能申请破产,一旦如此,就不符合申请 Short Sale 的章程了。



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